전월세 전환율 완벽 가이드 — 뜻·계산 방법·법정 상한 한번에

“전세 재계약이 어렵습니다. 월세로 전환하시겠어요?”

집주인에게 이 문자를 받는 순간, 머릿속이 복잡해집니다. 제시받은 월세가 적정한지, 법적으로 문제가 없는지 바로 판단하기 어렵습니다.

집주인은 전환율을 마음대로 정할 수 없습니다. 주택임대차보호법에 따라 법정 상한이 있고, 초과분은 효력이 없습니다.

이 글에서 전월세 전환율 뜻부터 계산 공식, 법정 상한, 그리고 집주인 초과 요구 시 대응법까지 한번에 정리했습니다.

전월세 전환율 계산기 바로 사용하기

공식을 외울 필요 없습니다. 숫자만 입력하면 월세 또는 전세 환산액을 즉시 계산해 드립니다.

계산기는 두 가지 방향을 모두 지원합니다.

• 전세 → 월세: 전세금을 입력하면 적정 월세를 계산
• 월세 → 전세: 월세와 보증금을 입력하면 환산 전세금을 계산

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 비율입니다.

집주인 입장에서는 “전세보증금을 은행에 굴렸을 때 얼마나 벌 수 있느냐"를 기준으로 월세를 정하는 셈입니다. 임차인 입장에서는 이 비율이 낮을수록 월세 부담이 적습니다.

전환율이 **4.75%**라면:

전세→월세 전세월세전환계산 방법

공식

월세 = (전세금 − 보증금) × 전환율 ÷ 12

반전세(보증금이 있는 월세)라면 전세금에서 보증금을 뺀 금액에 전환율을 적용합니다.

실전 예시 3가지

예시 1 — 순수 월세 전환 (보증금 0)

• 전세금 3억 원, 전환율 4.75%
• 월세 = 3억 × 4.75% ÷ 12 = 월 118만 8천 원

예시 2 — 반전세 전환 (보증금 5천만 원)

• 전세금 3억 원, 보증금 5천만 원, 전환율 4.75%
• 월세 = (3억 − 5천만) × 4.75% ÷ 12 = 월 99만 원

예시 3 — 전세 2억, 보증금 없음

• 전세금 2억 원, 전환율 4.75%
• 월세 = 2억 × 4.75% ÷ 12 = 월 79만 2천 원

계산이 번거롭다면 전월세 전환율 계산기에서 전세금과 보증금만 입력하면 바로 계산됩니다.

월세→전세 역산 방법

이미 월세로 살고 있는데 전세금 기준이 적정한지 확인하고 싶을 때 역산합니다.

공식

환산 전세금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

예시 — 보증금 5천만, 월세 80만, 전환율 4.75%

• 환산 전세금 = 5천만 + (80만 × 12 ÷ 4.75%) = 5천만 + 약 2억 210만 = 약 2억 5,210만 원

주변 전세 시세와 비교해 내 월세가 적당한지 판단하는 데 유용합니다.

전월세 전환율 법정 상한 — 이 이상은 거부 가능

법정 기준

주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전환율 상한이 법으로 정해져 있습니다.

법정 상한 = 한국은행 기준금리 + 2% (최대 10%)

계산기에 기준금리를 입력하면 법정 상한과 현재 전환율을 자동 비교해 줍니다. 한국은행 기준금리가 변경되면 상한도 자동으로 바뀝니다.

전환율 5%를 요구받았다면?

2026년 5월 기준 법정 상한은 4.75%입니다. 5%는 초과이므로 초과분(0.25%p)은 법적 효력이 없습니다. 임차인은 4.75%에 해당하는 월세만 납부하면 됩니다.

상한 초과 요구를 받았을 때 대응법

법정 상한을 넘는 전환율로 체결된 약정은 초과 부분에 대해 효력이 없습니다.

• 법률구조공단 — 국번 없이 132 (무료 상담)
• 국토교통부 주택임대차 분쟁조정위원회 — 조정 신청 가능

전월세 전환 시 꼭 챙겨야 할 4가지

1. 새 계약서 작성 필수

전환 후 새 임대차계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자를 다시 받으세요. 기존 전세계약의 대항력은 전환 시점에 사라집니다.

2. 보증금 줄면 보호 범위 변동

소액임차인 최우선변제 범위가 달라질 수 있습니다. 전세보증보험 가입을 검토하세요.

3. 전환 전 시세 확인

주변 반전세 시세를 먼저 파악해 두면 협상에서 유리합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다.

4. 계산기로 먼저 검토

집주인이 제시하는 조건을 계산기에 입력해 법정 상한과 비교한 뒤 협상에 임하세요.

서울·수도권은 전환율이 다른가요?

법정 상한은 전국 동일합니다. 다만 실거래 전환율은 지역·주택 유형에 따라 다를 수 있습니다. 서울 강남권은 낮고, 지방 소도시는 높게 형성되는 경향이 있지만, 법정 상한을 초과하면 어느 지역이든 효력이 없습니다.

전세 계약 갱신이나 월세 전환 협상 전에 전월세 전환율 계산기로 미리 적정 수치를 확인해 두세요.