주택임대차 표준계약서 양식 무료 다운로드 (법무부 원본) - HWP, DOC, PDF

주택임대차 표준계약서란?

법무부에서 공식 배포하는 주택 임대차(전세·월세) 표준 계약서입니다. 임대인과 임차인의 권리·의무를 균형 있게 반영하여, 부동산 거래 시 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

정부 사이트에서는 HWP·PDF만 제공하지만, iTool에서는 DOC(Word) 파일까지 정리하여 제공합니다. 컴퓨터로 바로 작성하고 인쇄할 수 있어 편리합니다.

계약서에 들어가는 항목

이 계약서는 총 5페이지로 구성되어 있습니다.

• 부동산 표시: 소재지, 면적, 구조, 용도
• 계약 내용: 보증금, 차임(월세), 계약기간
• 임대인·임차인 정보: 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
• 특약사항: 당사자 간 추가 합의 내용
• 확인·설명서: 권리관계, 하자 유무, 중개보수 안내

전세 계약 시 작성 방법

1. 부동산 표시 기재

등기부등본에 기재된 주소를 정확히 옮겨 적습니다. 아파트는 동·호수, 면적(전용면적 기준)을 기재합니다. 토지와 건물의 면적이 다를 수 있으니 등기부등본을 반드시 확인하세요.

2. 보증금 및 계약기간

전세보증금 총액과 계약기간을 기재합니다. 계약금은 보통 보증금의 5~10%이며, 잔금 지급일과 입주일을 명확히 정합니다. 주택임대차보호법에 따라 최소 2년의 계약기간이 보장됩니다.

3. 특약사항 작성

전세 계약에서 자주 쓰는 특약:

• “임대인은 잔금일까지 근저당, 압류 등 권리 변동이 없음을 보증한다”
• “전입신고 및 확정일자는 잔금일 당일 진행한다”
• “시설물 하자 발생 시 임대인이 수선 비용을 부담한다”
• “계약 만료 시 보증금은 명도일에 전액 반환한다”

월세 계약 시 작성 방법

1. 보증금과 월세 기재

보증금과 월 차임(월세)을 각각 기재합니다. 예: 보증금 1,000만 원 / 월세 50만 원. 월세 납부일(매월 ○일)도 정해서 적어야 합니다.

2. 관리비 및 공과금

월세와 별도로 관리비가 있는 경우 금액과 포함 항목을 특약에 명시합니다. 수도, 전기, 가스 등 공과금 부담 주체도 확인해두세요.

3. 월세 특약사항

• “월 차임은 매월 ○일까지 임대인 계좌(○○은행 ○○○-○○○)로 입금한다”
• “차임 연체 시 연 ○%의 지연이자를 가산한다”
• “임차인의 요청 시 보증금 증액으로 월세를 조정할 수 있다”

계약갱신청구권으로 연장할 때 특약사항

2년을 더 살기로 하고 계약서를 새로 쓸 때가 있습니다. 이때 특약사항 한 줄이 나중에 큰 차이를 만듭니다.

이 문구는 반드시 넣습니다

본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약이다.

갱신요구권으로 연장한 계약은 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있습니다. 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나고 보증금을 돌려받습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 정한 권리입니다.

이 문구가 없으면 나중에 “합의해서 새로 쓴 계약이니 2년을 채우라”는 말이 나옵니다.

상황별로 덧붙이는 문구

임대료를 올렸다면

임대료는 직전 계약 대비 5% 범위 내에서 협의 증액하였다.

5%를 넘겨 올리면 갱신요구권 행사가 아니라 합의에 의한 새 계약으로 볼 여지가 생깁니다. 그러면 위의 중도 해지권도 함께 사라집니다.

임대료가 그대로라면

보증금과 차임은 종전 계약과 동일하다.

보증금이 올랐다면

본 계약은 종전 임대차계약의 연장이며, 대항력 및 우선변제권은 종전 계약일 기준으로 유지한다.

계약서를 새로 쓰면서 종전 계약서를 버리면 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 종전 계약서 원본을 함께 보관하고, 올라간 금액에 대해 확정일자를 다시 받으세요.

종전 특약을 그대로 가져간다면

종전 계약서(20○○. ○. ○. 체결)의 특약사항 중 본 계약에서 변경되지 않은 내용은 그대로 유효하다.

“이전 계약과 동일한 조건”이라고만 쓰면 어떤 조항이 살아 있는지 다툼이 생깁니다. 종전 계약 날짜를 적고 원본을 첨부하는 편이 확실합니다.

종전 특약을 승계하기 전에 볼 것

종전 계약서에 “중도 퇴실 시 중개수수료는 임차인이 부담한다” 같은 조항이 있는데 “이전과 동일한 조건”이라고 써 버리면, 그 조항이 갱신계약으로 넘어옵니다.

갱신요구권을 행사한 계약의 중도 해지는 법이 준 권리라 중개보수는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 하지만 특약이 남아 있으면 그걸 근거로 청구하는 일이 실제로 생깁니다. 승계하기 전에 이런 조항이 있는지 확인하세요.

갱신은 한 번뿐입니다

계약갱신요구권은 1회만 쓸 수 있습니다(최초 2년 + 갱신 2년 = 총 4년). 이번 계약으로 그 권리를 썼다는 사실을 남겨 두면 2년 뒤에 다툴 일이 없습니다.

임차인은 본 계약으로 계약갱신요구권을 1회 행사하였다.

집주인이라면 하나 더 챙길 것이 있습니다. 2년 뒤 계약을 끝내려면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절을 통지해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 2년이 더 갑니다.

갱신할 때도 등기부등본은 다시 뗍니다

2년 전 계약할 때는 깨끗했어도 그사이 근저당이나 압류가 생겼을 수 있습니다. 갱신계약서에 도장을 찍기 전에 최신 등기부등본을 확인하세요.

계약 전 반드시 확인할 사항

• 등기부등본 열람: 소유권, 근저당, 가압류 등 권리관계를 확인합니다. 계약 당일에 반드시 최신 등기부등본을 확인하세요.
• 임대인 본인 확인: 신분증과 등기부등본의 소유자가 일치하는지 대조합니다. 대리인이 나온 경우 위임장과 인감증명서를 요구하세요.
• 전입신고 + 확정일자: 잔금을 치르고 입주한 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
• 보증보험 가입: 전세보증금반환보증보험(HUG, SGI)에 가입하면 보증금을 못 돌려받는 위험을 줄일 수 있습니다.