전세·월세 계약 전 꼭 확인해야 할 7가지 - 전세사기 예방 체크리스트

이사철이 다가오면 전세·월세 계약을 서두르게 됩니다.
마음에 드는 집을 찾으면 빨리 계약하고 싶은 마음이 앞서는데, 이때 확인을 소홀히 하면 큰 피해를 볼 수 있습니다.

전세사기가 사회 문제가 된 이후로 더욱 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
계약 전 반드시 체크해야 할 7가지를 정리했습니다.

1. 등기부등본 확인

계약 전 가장 먼저 해야 할 일입니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 떼볼 수 있습니다.

확인할 항목:

• 갑구(소유권): 소유자가 집주인이 맞는지, 가압류나 가처분이 있는지
• 을구(저당권): 근저당 금액이 얼마인지, 내 보증금과 합쳐서 집값의 70%를 넘지 않는지
• 신탁 등기: “신탁"이라는 글자가 보이면 반드시 신탁사에 확인 필요

중요: 계약일 당일에 등기부등본을 다시 한 번 떼세요. 계약 며칠 전에 뗀 등기부등본은 그 사이에 권리가 변동될 수 있습니다.

2. 집주인 본인 확인

등기부등본의 소유자와 계약서 상의 임대인이 같은 사람인지 대조합니다. 신분증으로 이름과 주민등록번호 앞자리를 확인하세요.

대리인이 나온 경우:

• 위임장 원본 (인감도장 날인)
• 인감증명서 (최근 3개월 이내 발급)
• 소유자 신분증 사본

이 3가지가 없으면 계약하지 마세요. 위임장 양식은 iTool 위임장에서 받을 수 있습니다.

3. 선순위 권리 분석

등기부등본의 근저당 금액과 내 보증금을 합쳐서 집값의 70% 이하인지 확인합니다.

예시: 시세 3억 원 아파트

• 근저당 1억 5천만 원 + 내 보증금 1억 원 = 2억 5천만 원
• 2.5억 ÷ 3억 = 83% → 위험 (70% 초과)

이 비율이 높을수록 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 국세·지방세 완납증명서도 요청하면 더 안전합니다.

4. 전입신고 + 확정일자

잔금을 치르고 이사한 당일 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요.

• 전입신고: 대항력 발생 (다음 날 0시부터)
• 확정일자: 우선변제권 확보 (경매 시 보증금 우선 배당)

하루라도 늦으면 그만큼 보호가 늦어집니다. 특히 전세 계약은 잔금일 = 이사일 = 전입신고일이 같아야 안전합니다.

5. 전세보증보험 가입

집주인이 보증금을 못 돌려줄 때를 대비하는 보험입니다. 가입은 의무가 아니지만, 전세사기 예방의 핵심입니다.

• HUG (주택도시보증공사): 전세보증금반환보증
• SGI 서울보증: 전세금보장신용보험

가입 조건:

• 전입신고 + 확정일자 완료
• 보증금이 주택가격의 일정 비율 이내
• 임대차계약서 원본 필요

가입비는 보증금의 0.10.2% 수준이라 보증금 2억 원 기준 연 2040만 원 정도입니다. 보증금을 지키는 보험료로는 매우 저렴합니다.

6. 표준계약서 사용

부동산에서 주는 계약서 대신 법무부 주택임대차 표준계약서를 사용하면 더 안전합니다. 임대인·임차인의 권리의무가 균형 있게 반영되어 있고, 확인·설명서가 포함되어 있습니다.

주택임대차 표준계약서 다운로드 (법무부 원본) →

정부 사이트에서는 HWP·PDF만 제공하지만, iTool에서는 DOC(Word) 파일도 받을 수 있어서 컴퓨터에서 바로 작성할 수 있습니다.

7. 특약사항 꼼꼼히 작성

계약서 특약에 반드시 넣어야 할 내용:

전세 계약 특약:

• “임대인은 잔금일까지 근저당, 압류 등 권리 변동이 없음을 보증한다”
• “계약 만료 시 보증금은 명도일에 전액 반환한다”
• “임대인의 세금 체납으로 인한 임차인의 손해는 임대인이 배상한다”

월세 계약 특약:

• “월 차임은 매월 ○일까지 임대인 계좌로 입금한다”
• “관리비 ○○만 원은 월세와 별도이며, 수도·전기·가스는 임차인 부담”
• “시설물 하자 발생 시 임대인이 수선 비용을 부담한다”

계약 체크리스트 요약

계약에 필요한 문서양식

주택임대차 표준계약서
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